Главная » Статьи » Большие метры

Большие метры

Россия в настоящее время переживает финансово-экономический кризис. Такое, казалось бы неблагоприятное, положение вещей на самом деле можно использовать с выгодой, если у вас есть свободные деньги и желание их приумножить.

Выбор

Экономический кризис негативно сказывается на слабо защищенных слоях населения — простых рабочих или государственных служащих. Однако история показывает, что в конечном итоге любой кризис заканчивается преумножением капиталов. Грубо говоря, «богатые становятся еще богаче, а бедные — еще беднее». Обычно за время финансово-экономического кризиса в той или иной стране либо увеличивается число миллионеров, либо люди, обладавшие большими капиталами, существенно их увеличивают. Во многом кризис может стать шансом для людей, относящихся к среднему классу, приумножить свой капитал. Так случается, потому что во время кризисов, помимо прочего, происходит перераспределение денег. В периоды экономического роста и роста на финансовых рынках правильным решением было бы открытие вклада в банке под привлекательный процент или покупка ценных бумаг на фондовом рынке.

Однако сегодня во все еще кризисных условиях такие инвестиции сопряжены с относительно высоким риском и невыгодны — ставки по вкладам в банках низки, а политическая ситуация в мире и вокруг России не позволяет говорить о возможном скором и существенном финансовом росте. Дело в том, что под удар взаимных санкций, которыми обменивается Запад и Россия могут попадать все новые компании, что негативно скажется на стоимости их ценных бумаг. С этой точки зрения одним из наименее рискованных способов выгодно вложить и даже приумножить деньги является покупка недвижимости. Даже если вам не удастся получить прибыль от этой инвестиции, купленная вами недвижимость все равно останется за вами.

Давайте инвестировать

В настоящее время инфляция в России существенно снижается. Например, в 2015 году этот показатель составил 12,9 процента, но уже в 2016-м снизился до 5,4 процента, а в 2017-м — до 2,5 процента. По прогнозу Центробанка России, в 2018 году инфляция может составить 3-4 процента. На этом фоне Центробанк России, главный финансовый регулятор в стране, и начал снижать ключевую ставку. Так называют минимальную процентную ставку, по которой банки могут брать кредиты у Центрального банка России. Затем уже банки выдают кредиты частным лицам и организациям с учетом необходимости возврата займа Центробанку с процентами и получения собственной прибыли. Соответственно, повышение ключевой ставки делает кредиты для населения дороже, а снижение — дешевле. К настоящему времени снижение ключевой ставки привело к существенному уменьшению стоимости ипотечных кредитов и к росту объемов их выдачи.

Параллельно, в «сытые» годы, когда доходы населения росли, а государство получало высокие доходы от экспорта нефти, газа и различной промышленной продукции, происходил бум на рынке недвижимости — застройщики строили большое количество жилых комплексов, а цены на квартиры на первичном и вторичном рынках росли. Однако теперь эта тенденция прекратилась. Например, цены на недвижимость в Москве начали резко снижаться вскоре после начала кризиса 2014 года и сегодня «замерли» на низком уровне. Это произошло из-за конкуренции между застройщиками, предложившими на рынок сразу большое количество объектов недвижимости, разрешения на которые были получены еще до кризиса. Если еще в середине 2014 года стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке в среднем превышала 210 тысяч рублей, то уже к началу 2017 года она упала ниже 170 тысяч рублей и держится примерно на этом уровне. Похожая картина происходила и с недвижимостью на вторичном рынке. Впрочем, сегодня количество новых предложений на рынке постепенно снижается, что в перспективе может привести к росту стоимости недвижимости.

При этом в последние пару лет в России наметилась тенденция к выходу из кризиса. Так, в 2014 году валовой внутренний продукт России вырос всего на 0,7 процента, в 2015-м — сократился на 2,8 процента, а в 2016-м — на 0,2 процента. Но в 2017 году этот показатель вырос на 1,8 процента и, по прогнозам Министерства экономического развития, в 2018-м должен увеличиться еще на два процента (впрочем, в ведомстве не исключают, что этот прогноз может быть понижен). Таким образом получается, что к настоящему времени некоторые рынки уже достигли дна, что является лучшим моментом для инвестирования. С учетом всех перечисленных факторов (а на самом деле их несколько больше) именно инвестиции в недвижимость обещают неплохую доходность в будущем с возможностью избежать вложения в так называемые пассивы, не приносящие денег с течением времени.

Доходность выше депозита

Практически в самом центре Москвы строится жилой комплекс бизнес-класса. Именно здесь инвестиции в недвижимость на первичном рынке могут относительно быстро окупиться и начать приносить прибыль. Например, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в районе станции метро Павелецкая на вторичном рынке составляет около 270 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения, стоимость квадратного метра в строящемся комплексе «Level Павелецкая» составляет от 180 тысяч рублей. При этом в стоимость входит отделка помещений, что очень важно при сдаче купленной площади в аренду.

После сдачи комплекса в эксплуатацию (запланирована на июль 2019 года), он перейдет в разряд вторичного жилья, что, с учетом района, может привести к росту его стоимости по меньшей мере на 40 процентов. При этом с каждым годом стоимость площадей в комплексе будет расти, хотя уже и не так значительно. Увеличение стоимости квадратного метра в «Level Павелецкая» до 252 тысяч рублей делает покупку помещений в нем потенциально очень выгодной. Строящийся комплекс расположен всего в 15 минутах пешком от метро Павелецкая и Павелецкого вокзала (от него ходит аэроэкспресс до аэропорта Домодедово) и в нескольких минутах от набережной Москвы-реки.

На автомобиле от «Level Павелецкая» всего за несколько минут можно доехать до Кремля, Садового кольца и Третьего транспортного кольца. К слову, в комплексе будет организована подземная парковка. А значит сдать площадь в аренду вместе с парковкой в будущем будет проще. Эти факторы делают комплекс и проживание в нем привлекательным для деловых людей, ведущих бизнес в центре Москвы, — рядом с «Level Павелецкая» расположены несколько бизнес-центров (на Кожевнической, Летниковской и Валовой улицах). В целом комплекс расположен в деловом районе, где работает множество российских и иностранных компаний с более чем 150 тысячами сотрудников — «Роснефть», «Открытие», Ernst & Young, Accenture и многие другие.

Предположим, вы на этапе строительства приобрели в «Level Павелецкая» от девелоперской компании Level Group двухкомнатное помещение с отделкой общей площадью 69,2 квадратных метра, потратив на покупку 12,9 миллиона рублей. После сдачи в эксплуатацию комплекс перейдет в разряд вторичного жилья, а это означает, что к его стоимости могут прибавиться минимум 40 процентов. Если вы тут же решите продать это помещение, то получите около 18 миллионов рублей.

Это минимальный уровень цен на квартиры и апартаменты на вторичном рынке в этом районе. К слову, предложений о продаже помещений на Павелецкой с аналогичными параметрами, крайне мало. Чтобы сдать его в аренду вам потребуются помещение обставить: кухня с техникой и мебель при покупке в IKEA могут обойтись примерно в 360 и 250 тысяч рублей соответственно. С учетом стоимости самой квартиры и расходов на обстановку ваши траты в первый год составят 13,5 миллиона рублей. Кроме того, после сдачи комплекса вы станете платить имущественный налог, ставка которого в будущем году составит 0,4 процента, а с 2020-го — 0,5 процента.

Это означает, что в 2019 году вы заплатите имущественный налог в размере 62,9 тысячи рублей и по 78,7 тысячи рублей в год в последующие восемь лет. Имущественный налог исчисляется по кадастровой стоимости квадратного метра, которая для жилых помещений в районе метро Павелецкая в среднем составляет 228 тысяч рублей. Кроме того, ежегодно вам необходимо будет уплачивать подоходный налог в размере 13 процентов с суммы, которую вы будете выручать от сдачи помещения в аренду.

C учетом класса жилого комплекса, его положения и окружающей инфраструктуры (детские сады, школы, вузы, государственные и частные поликлиники, фитнес-центры) стоимость сдачи в аренду помещения в 69 квадратных метров может составлять около 100 тысяч рублей в месяц, или более 1,04 миллиона рублей в год после уплаты налога. Допустим, каждый год вы будете увеличивать стоимость аренды на 2 процента. Таким образом, за 10 лет ваш доход от долгосрочной сдачи квадратных метров составит около 9,5 миллионов рублей с учетом всех налогов и того, что первый год после покупки площади ваши инвестиции фактически работать не будут (сдача комплекса «Level Павелецкая» запланирована на 2019 год).

Есть другой вариант: посуточная аренда. Сейчас существует несколько сервисов, например, Airbnb, которые позволяют сдавать жилье в аренду по суткам. Стоимость посуточной аренды помещений в районе метро Павелецкая сегодня составляет около  5,5 тысяч рублей в сутки. Допустим, вы сможете сдавать помещение в «Level Павелецкая» 70 процентов времени в году. Таким образом при посуточной аренде ваш годовой доход может составить около 1,2 миллиона рублей с учетом уплаты всех налогов.

Предположим, спустя 10 лет вы решите продать эту площадь. Ее цена с учетом подорожания недвижимости после сдачи в эксплуатацию и уровня среднегодовой инфляции около 2 процентов может составить 20,8 миллиона рублей (после продажи и уплаты подоходного налога вы получите 18,1 миллиона рублей). Тогда суммарный доход в случае сдачи площади в долгосрочную аренду составит 32,5 миллиона рублей, или 27,6 миллиона рублей — после уплаты налогов. С учетом подоходного и имущественного налогов в общей сложности 4,9 миллиона рублей, включая налог с продажи квартиры, ваша прибыль от инвестирования составит почти 14,7 миллионов рублей. В случае посуточной арендой суммарный доход составит 34,5 миллиона рублей, или 29,3 миллиона с учетом уплаты всех налогов. С учетом подоходного налога  с аренды и имущественного налога (в общей сложности 2,5 миллиона рублей) и продажи площади (2,7 миллиона рублей) ваша прибыль от инвестирования составит 16,4 миллиона рублей.

Для сравнения, предположим вы решили не тратить 12,9 миллиона рублей на покупку квартиры, а положить их на счет в банке под 5 процентов годовых (средний показатель по предложениям крупнейших российских банков). Спустя десять лет на вашем счете будет лежать 21 миллион рублей, почти на 6 миллионов рублей меньше дохода, который вы бы получили от сдачи площади в аренду и ее последующей продажи.

Доходность инвестиций оценивают с помощью показателя внутренней нормы доходности (internal rate of return — IRR) — так называют максимальную ставку кредита, при которой инвестор не получит убытка, если вложит в проект кредитные средства. Если ставка по депозиту ниже этого показателя, значит инвестиция (в нашем случае вложение в недвижимость) будет более выгодной. Если площадь в «Level Павелецкая» продать через 10 лет владения, показатель IRR составит 10,2 процента при условии сдачи недвижимости в долгосрочную аренду, а в  случае с посуточной арендой — 11,4 процента. Этот показатель для банковского вклада составит 5 процентов.

Кроме того, в случае с банковским вкладом инвестор несет определенные риски. В последнее время участились случаи отзывов Центральным банком России лицензий у коммерческих банков и те закрываются. Если такое произойдет с банком, в который вы внесли вклад, то вы сможете рассчитывать на получение только 1,4 миллиона рублей. Это максимальная сумма компенсации, определенная Агентством по страхованию вкладов, фонда, страхующего банковских вкладчиков от потери денег. Выплаты остатка суммы по вашему вкладу придется ждать в общей очереди кредиторов банка, причем гарантий, что вам вернут деньги, нет никаких.

В конечном итоге получается, что инвестиции в недвижимость более привлекательны как с точки зрения доходности, так и с точки зрения сопутствующих рисков. При этом выгоднее всего покупать недвижимость в центре города и «Level Павелецкая» — один из лучших вариантов.

Сергей Кузнецов